Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду?

Нет

Платежи по ипотеке всегда будут выше, чем поступления от сдачи в аренду.

Материнский капитал

Рассмотрим интересный вариант, когда у семьи уже есть один ребенок и своя собственная, например, 3-комнатная квартира. В семье пополнение!
Теперь, у них есть материнский капитал и его можно вложить в недвижимость в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Само собой, для сдачи в аренду обычно покупаются однокомнатные квартиры, реже двухкомнатные. В предыдущей статье мы оценивали варианты съема жилья и ипотеки. При сравнении брали однокомнатную квартиру в северном микрорайоне. Цена 2 млн. рублей. Сдать её возможно за 10 тыс. рублей в месяц.

Кроме того, мы можем рассчитывать на налоговые вычеты за покупку квартиры и так же, за сумму процентов, уплаченных банку.

Напомним, что вычет по НДФЛ за квартиру можно получить до 260 тыс. рублей. Плюс вычет по НДФЛ на сумму уплаченных процентов банку до 390 тыс. рублей.

Исходные данные:

1. Квартира стоимостью 2 млн. рублей.
2. Материнский капитал 453 026 рублей на 2019 год
3. Кредит на сумму 1 546 974 рублей.
4. Ипотечная ставка 10,1%, в которой мы учли комплексное страхование
5. Срок кредита: 20 лет

Рассчитаем ежемесячный платёж

Ежемесячные платежи по ипотеке составят 15 031 рублей в месяц, и за 20 лет это выйдет не мало не много 3 607 440 рублей. А общая переплата за квартиру составит 2 060 531 рублей.

Давайте оценим структуру ежемесячного платежа по ипотеке в среднем.
Из 15031 рублй в месяц у нас:

• 6 446 рублей уходит на покрытие основного долга ( всего 1 546 974 р.)
• 8 586 рублей выплачивается банку в виде процентов ( всего 2 060 531 р.)

А теперь посмотрим, что нам даст сдача в аренду нашей новой квартиры:

Как уже писали выше, в среднем доход с аренды у нас будет 10 000 рублей в месяц. В итоге, у нас получается ежемесячный платеж 5 тыс. с копейками + аренда.

Покупая квартиру для сдачи, мы за 20 лет кредита доплатит только 1,2 млн. рублей (каждый месяц по 5 тыс. р.), вместо 3,6 млн. Т.е. - мы взяли кредит на 1,55 млн. рублей, отдали 1,2 млн. своих. В принципе, у нас даже прибыль на 350 тыс., но это за 20 лет. А если пересчитать по году, то выйдет ставка около 1,5% годовых.
Пока не очень радужно.

Но у нас есть еще налоговый вычет!

• 260 тыс. рублей это имущественный вычет по НДФЛ. При среднем доходе в 30 тыс. рублей, налоговый вычет вернется через 5 лет.
• 267 869 рублей вычет по НДФЛ за переплату по процентам.

Напомним, налоговые вычеты – это сумма денег, которые вы можете вернуть себе, если работаете официально и платите НДФЛ.

Отметим, что вычет можно получить только в рамках указанных сумм раз в жизни. А, мы помним, что есть в квартира, в которой уже живёт семья.

В итоге у нас бонус в 527 869 рубля. И в этом случае, у нас уже почти 880 тыс. в прибыль. И это уже ~3,5% годовых ;)
Т.е. мы берем 1,55 млн., а в итоге отдаем 670 тыс.

При описанных выше условиях, квартира стоимостью в 2 млн. рублей обойдется всего в 670 тыс. рублей.
И в этот раз мы не считали стоимость ремонтов и других расходников

И наша любимая рубрика! Что если вместо того, чтобы отдавать кредит по 5 тыс. ежемесячно - класть их на счет в банк, не используя никаких налоговых вычетов и материнских капиталов.
В общем не будем Вас мучить расчетами — за 20 лет эта сумма составит почти 3 млн. рублей.

А если все-таки, каким-либо образом, мы используем материнский капитал и эта сумма в 453 026 рублей будет первой на депозитном счету в банке, то через 20 лет нас будет ждать внушительная сумма - почти 5 млн. рублей.

Однако, через 20 лет и квартиры могут значительно вырасти в цене!

По сути, банковский депозит покрывает инфляцию в нашей необъятной, и использовать его стоит в случае накопления капитала.

Для увеличения капитала есть другие, более выгодные и не менее надежные инструменты. Такие как ОФЗ и ИИС. Но это уже тема другой статьи.