Обзор рынка жилья за февраль 2020 года г. Воронежа

02.03.2020 в 08:27 Аналитика недвижимости

2 млн. рублей - средний займ и другие рекорды ипотечного рынка. Но они не двигают рынок...

Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru) в феврале 2020 года цены на недвижимость в Воронеже выросли: +1,2% (+588 руб./кв.м.). Сейчас жильё в Воронеже стоит в среднем 50 620 рублей за квадратный метр.

Если посмотреть на февраль прошлого года, то в 2019 году цены практически не изменились: +0,1%. Тогда квадратный метр стоил 46 103 руб., что на 4 517 рублей меньше, чем сейчас (рост за год +9,7%).

В новостройках за февраль средняя цена квадратного метра выросла на: +1,9% до 52 550 руб./кв.м. (+317 руб./кв.м.). В феврале 2019 цена составляла 45 433 руб./кв.м. (+15,7% за год).

На вторичном рынке за февраль цена выросла: +0,6% (+553 руб./кв.м) и остановилась на отметке – 49 372 руб./кв.м. В феврале 2019 цена составила 46 691 руб./кв.м. (+5,7% за год).

Прирост цен в Воронеже за февраль

Рассмотрим более детально:

Сегмент	прирост %	индекс р/м²	прирост р/м²	Годовой прирост
Общий индекс по кол-ву комнат
1-к.кв.	+1,4%	51 594	+709	+1,8%
2-к.кв.	+1,3%	51 028	+645	+1,8%
3-к.кв.	+1,1%	49 915	+564	+2,0%
Индексы "Вторички" по кол-ву комнат
1-к.кв.	+1,1%	51 480	+573	+1,6%
2-к.кв.	+0,9%	49 879	+436	+1,1%
3-к.кв.	+0,3%	48 317	+132	+1,1%
Индексы новостроек по кол-ву комнат
1-к.кв.	+1,7%	51 740	+883	+2,1%
2-к.кв.	+1,9%	52 779	+971	+2,7%
3-к.кв.	+2,4%	52 663	+1255	+3,4%
Индексы по материалам домов
Кирпич	+0,5%	48 996	+229	+0,9%
Панель	+1,1%	47 956	+538	+1,7%
Индексы по типажам
«Хрущевка»	+0,5%	44 725	+229	+1,4%
«Брежневка»	-0,3%	43 626	-142	+0,3%
«Чешка»	+0,1%	45 327	+66	-0,4%
Современная	+1,7%	52 940	+901	+2,2%

Рекордный средней займ. Ипотека в Воронежской области в январе 2020 года.

По данным Банка России в январе 2020 в Воронежской области объем ипотечных кредитов составил 2,379 млрд. рублей, при количестве - 1 169 шт. В процентах по отношению к январю 2019 количество снизилось на -19,99%, а объем только на -1,33%.

Впервые средняя величина займа превысила порог в 2 миллиона и составила 2,0351 млн. руб., процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась: с 9,08% до 8,93%. В долёвках ставка снизилась: с 8,60% до 8,43%. Средний срок ипотечного займа - 219 месяцев, т.е. 18,25 года.

Динамика за 2015-2020 гг. следующая:

Объем ипотеки по ДДУ в январе составил 36,57% от общего объема. В денежном эквиваленте в январе застройщики на ипотеке заработали 870 млн. рублей. Средняя ставка ипотеки в рамках договоров долевого участия в январе: 8,43%.

По сравнению с январем 2018 количество договоров долевого участия снизилось на -14,29%, а объем вырос: +22,71%.

Поговорим о задолженности по кредитам и ипотеки, в том числе просроченной. Задолженность по всем кредитам в Воронежской области, включая ипотечные составляет 222,4 млрд. рублей. Из них – 4,24% просроченные. Объем просроченных кредитов снижается с начала года (январь -5,08%). Объем просроченных ипотечных кредитов растёт. По ипотеке жители Воронежской области должны банкам 95,5 млрд. рублей, а просрочены уже 1,24% (январь 2019 - 1,14%).

Что с жильём в январе в Москве?

В феврале московский рынок ускорил темпы роста, в первую очередь, за счет уменьшения дешевого предложения. С другой стороны, доходы людей не увеличиваются, следовательно, последствия могут быть негативным для рынка недвижимости.

Средняя стоимость квадратного метра подорожала на +0,7% и составила 180 878 рублей. Однушки толкают рынок вверх, они выросли на 1,2%. Двушки, как стандартный ориентир рынка, выросли на 0,8%. Трех- и четырехкомнатные квартиры отстают в темпах прироста цен.

ИТОГО

Рынок жилой недвижимости дорожает, застройщики поднимают цены на жильё в Воронеже. Только за февраль новостройки подорожали +1,9%, а вторичка только +0,6%. За два прошедших месяца жильё в Воронеже подорожало +1,8%.

Февраль удивил показателями ипотеки. Впервые за всю историю наблюдений средний ипотечный кредит превысил отметку в 2 миллиона рублей (средний размер займа за февраль - 2,035 млн. руб.). Кроме того, за всю историю наблюдений ипотечные ставки стали ниже 9%, за февраль – это 8,93%.

Однако все данные факторы не дают ожидаемого роста ипотечных объемов и спроса на рынке. По сравнению с январем 2019 года, количество снизилось на -19,99%. Напомним, в январе 2019 года ставка равнялась 9,87%, т.е. почти на процент больше, чем сейчас.

Снижение ипотечных ставок позволило на рынок выйти тем покупателям, которым до этого кредит был не доступен. Однако рост доступности кредитов сталкивается с отсутствием реальной положительной динамики доходов и высокого уровня закредитованности покупателей. Кроме того, на фоне падения цен на нефть, ослабления рубля и снижения потребления нефти – рубль может упасть сильнее. В этой ситуации ЦБ РФ остановится в снижении ключевой ставки, а ипотека перестанет дешеветь и привлекать на рынок всё новых и новых покупателей.