Поиск недвижимости - 14947 объектов
Разделы:
Объекты:
Адрес
Площадь: от
до кв.м
Цена: от
до рублей

Почему недвижимость не панацея для инвестора? Заблуждения и реальная доходность

15.09.2020 в 12:06 Инвестиции

Пандемия, дешевая ипотека, рост курса доллара – всё это подталкивает цены на жильё вверх. С начала года цены выросли на 7,2% до 53 308 рублей за квадратный метр.
Инвесторы задаются вопросом: куда вложить деньги?


Пандемия, дешевая ипотека, рост курса доллара – всё это подталкивает цены на жильё вверх. По данным аналитического отдела INFOLINE с начала года цены на жильё в Воронеже выросли на 7,2%. В августе в среднем квадратный метр стоил 53 308 рублей.

"Куда вложить деньги?"

Это самый популярный вопрос за прошедшее лето. Проценты по депозитам стремительно падают вслед за ключевой ставкой от ЦБ РФ. Инвесторы ищут альтернативы. Рост цен и всеобщий ажиотаж подталкивает их на рынок недвижимости.

Поэтому частные инвесторы начали активно вкладывать в жильё. Для них "квартира" – это что-то стабильное, надежное и приносящее постоянный доход.

Какой реальный доход от сдачи квартиры в аренду? Стоит ли вкладывать в недвижимость? Сейчас или позже?

В своей статье мы решили сравнить доходность от сдачи квартиры в рублях и долларах США. Кроме того, сравниваем доходность с уровнем инфляции и процентами по депозиту.

Честно говоря, мы прогнозировали подобный исход, но такого результата не ожидали…Обо всём по порядку.

Мы решили рассчитать доходность вложений в квартиру под сдачу в рублях и долларах США за период с 2008 года. Доходность от сдачи (уровень арендной платы) мы взяли 7% годовых от стоимости квартиры, что является хорошим показателем на рынке. Это сделано намерено, чтобы исключить вопросы "о намеренном занижении доходности". Здесь мы её немного повысили.

Исходные данные:
Место: г. Воронеж, Воронежская область, Россия.
Дата начала: 01.01.2008 г.
Однокомнатная квартира:1,2 млн. рублей.
Площадь: 38,5 кв. м.
Ежегодная рента (арендный платежи): 7% от стоимости на 31 декабря каждого года.

Для того, чтобы каждый смог проверить наши расчеты, мы предоставляем набор исходных данных.

Дата Цена по индексу
INFOLINE, кв.м./руб.
Прирост цены
за год
Курс RUB/USD Прирост RUB/USD
за год
31.08.202053 3087,20%74,638220,57%
31.12.201949 7199,10%61,9057-10,89%
31.12.201845 5855,40%69,470620,61%
31.12.201743 247-1,30%57,6002-5,04%
31.12.201643 891-4,20%60,6569-16,77%
31.12.201546 798-3,50%72,882729,55%
31.12.201447 452+2,90%56,258471,89%
31.12.201346 131+1,90%32,72927,76%
31.12.201245 292+14,10%30,3727-5,66%
31.12.201139 613+13,30%32,19615,64%
31.12.201034 964+3,60%30,47690,77%
31.12.200933 759-9,70%30,24422,94%
31.12.200837 371+19,90%29,380419,69%
01.01.200831 176-24,5462-

Далее мы решили посмотреть, как изменяется стоимость нашей квартиры (капитала) каждый год. В качестве альтернативы добавили учёт стоимости квартиры в долларах США. Арендные платежи за год также переводили в доллары по курсу ЦБ РФ на 31 декабря каждого года.

Поверьте, данные в таблице 2 удивят многих.
Дата Стоимость на дату Рента за год Прирост накопленной
стоимости
RUB USD RUB USD RUB USD
31.08.2020 2 051 886 27 491 95 755 1 283 3 529 378 61 301
31.12.2019 1 913 741 30 914 133 962 2 164 3 295 479 63 440
31.12.2018 1 754 619 25 257 122 823 1 768 3 002 395 55 620
31.12.2017 1 664 627 28 900 116 524 2 023 2 789 579 57 494
31.12.2016 1 689 415 27 852 118 259 1 950 2 697 843 54 424
31.12.2015 1 762 818 24 187 123 397 1 693 2 652 987 48 809
31.12.2014 1 826 482 32 466 127 854 2 273 2 593 254 55 395
31.12.2013 1 775 635 54 252 124 294 3 798 2 414 554 74 909
31.12.2012 1 743 341 57 398 122 034 4 018 2 257 965 74 257
31.12.2011 1 524 750 47 358 106 732 3 315 1 917 340 60 199
31.12.2010 1 345 804 44 158 94 206 3 091 1 631 662 53 684
31.12.2009 1 299 423 42 964 90 960 3 008 1 491 074 49 399
31.12.2008 1 438 453 48 960 100 692 3 427 1 539 144 52 387
01.01.2008 1 200 000 48 887 - - 1 200 000 48 887

Цена на квартиру в рублях выросла, а в долларах упала (колонка "Стоимость на дату USD"). По факту ваша квартира за 13 неполных лет подешевела относительно доллара. Но, если каждый год к цене добавлять полученные арендные платежи, то мы действительно заработали, даже в долларах.

Какая доходность от роста цен на квартиры и арендных платежей? В рублях и долларах США? Сравнение представлено в таблице 3

Дата Ежегодный прирост стоимости
квартиры за год
Ежегодный прирост стоимости
квартиры за год + рента
RUB USD RUB USD
31.08.2020 7,22% -11,07% 12,22% -6,92%
31.12.2019 9,07% 22,40% 16,70% 30,96%
31.12.2018 5,41% -12,60% 12,78% -6,49%
31.12.2017 -1,47% 3,76% 5,43% 11,02%
31.12.2016 -4,16% 15,15% 2,54% 23,21%
31.12.2015 -3,49% -25,50% 3,27% -20,29%
31.12.2014 2,86% -40,16% 10,06% -35,97%
31.12.2013 1,85% -5,48% 8,98% 1,14%
31.12.2012 14,34% 21,20% 22,34% 29,68%
31.12.2011 13,30% 7,25% 21,23% 14,75%
31.12.2010 3,57% 2,78% 10,82% 9,97%
31.12.2009 -9,67% -12,25% -3,34% -6,10%
31.12.2008 19,87% 0,15% 28,26% 7,16%

Ежегодный прирост стоимости квартиры плюс арендные платежи учитывают совокупную доходность, но без реинвестирования платежей по аренде. Отметим, что цены на квартиры могут не только расти (даже в рублях), но и снижаться.

Как менялся наш первоначальный капитал?

Дата Накопленная доходность
от роста цены 
к 01.01.2008
Накопленная доходность
от роста цены + рента
к 01.01.2008
RUB USD RUB USD
31.08.2020 70,99% -43,77% 194,11% 25,39%
31.12.2019 59,48% -36,77% 174,62% 29,77%
31.12.2018 46,22% -48,34% 150,20% 13,77%
31.12.2017 38,72% -40,89% 132,46% 17,61%
31.12.2016 40,78% -43,03% 124,82% 11,32%
31.12.2015 46,90% -50,52% 121,08% -0,16%
31.12.2014 52,21% -33,59% 116,10% 13,31%
31.12.2013 47,97% 10,97% 101,21% 53,23%
31.12.2012 45,28% 17,41% 88,16% 51,89%
31.12.2011 27,06% -3,13% 59,78% 23,14%
31.12.2010 12,15% -9,67% 35,97% 9,81%
31.12.2009 8,29% -12,12% 24,26% 1,05%
31.12.2008 19,87% 0,15% 28,26% 7,16%

В итоге в рублях среднегодовая доходность составляет 14,93%, а долларах 1,95%. 

Если сравнить с депозитом? Понятно, что депозиты проигрывают, но интересна разница в уровне доходности. Накопленная доходность по депозитам представлена в таблице 4.

Дата Ставки по депозитам до 1 года Ежегодная инфляция
в РФ
Накопленная стоимость в рублях на депозите
с 2008 г.
Накопленная доходность на депозите
с 2008 г.
Накопленная инфляция
с 2008 г.
31.07.2020 4,17% 2,95% 2 331 510 94,29% 92,55%
31.12.2019 5,47% 3,00% 2 302 320 91,86% 89,60%
31.12.2018 6,52% 4,30% 2 236 680 86,39% 86,60%
31.12.2017 6,93% 2,50% 2 158 440 79,87% 82,30%
31.12.2016 8,05% 5,40% 2 075 280 72,94% 79,80%
31.12.2015 10,04% 12,90% 1 978 680 64,89% 74,40%
31.12.2014 14,35% 11,40% 1 858 200 54,85% 61,50%
31.12.2013 6,20% 6,50% 1 686 000 40,50% 50,10%
31.12.2012 7,00% 6,60% 1 611 600 34,30% 43,60%
31.12.2011 6,90% 6,10% 1 527 600 27,30% 37,00%
31.12.2010 6,00% 8,80% 1 444 800 20,40% 30,90%
31.12.2009 8,60% 8,80% 1 372 800 14,40% 22,10%
31.12.2008 5,80% 13,30% 1 269 600 5,80% 13,30%
01.01.2008 - - 1 200 000 - -

Видим, что депозиты спасают только лишь от официальной инфляции. По нашим ощущениям, реальная инфляция выше, чем данные госстатистики.

Если учесть в стоимости квартиры и арендных платежах влияние инфляции? Для этого рассчитаем реальную накопленную доходность: из номинальной накопленной доходности вычтем инфляцию. Расчеты представлены в таблице 5.

Дата Инфляция за год
в РФ
Накопленная инфляция
с  2008 г. в РФ
Номинальная накопленная доходность
прироста стоимости
+ рента к 01.01.2008
в RUB
Реальная накопленная доходность
к 01.01.2008
в RUB
31.07.2020 2,95% 92,55% 194,11% 101,56%
31.12.2019 3,00% 89,60% 174,62% 85,02%
31.12.2018 4,30% 86,60% 150,20% 63,60%
31.12.2017 2,50% 82,30% 132,46% 50,16%
31.12.2016 5,40% 79,80% 124,82% 45,02%
31.12.2015 12,90% 74,40% 121,08% 46,68%
31.12.2014 11,40% 61,50% 116,10% 54,60%
31.12.2013 6,50% 50,10% 101,21% 51,11%
31.12.2012 6,60% 43,60% 88,16% 44,56%
31.12.2011 6,10% 37,00% 59,78% 22,78%
31.12.2010 8,80% 30,90% 35,97% 5,07%
31.12.2009 8,80% 22,10% 24,26% 2,16%
31.12.2008 13,30% 13,30% 28,26% 14,96%

Реальная доходность в рублях с учетом данных официальной инфляции за 13 неполных лет составила 101,56% или 7,81% среднегодовая. С одной стороны, доходность неплохая, даже хорошая. С другой, давайте посмотрим на доходность в долларах с учетом инфляции в США. Расчеты представлены в таблице 6.

Дата Инфляция за год в США Накопленная инфляция
с 2008 г. в США
Номинальная накопленная доходность прироста стоимости
+ рента к 01.01.2008
в USD
Реальная накопленная доходность к 01.01.2008
в USD
31.07.2020 1,30% 21,67% 25,39% 3,72%
31.12.2019 2,28% 20,37% 29,77% 9,40%
31.12.2018 1,91% 18,09% 13,77% -4,32%
31.12.2017 2,11% 16,18% 17,61% 1,43%
31.12.2016 2,07% 14,07% 11,32% -2,75%
31.12.2015 0,73% 12,00% -0,16% -12,16%
31.12.2014 0,76% 11,27% 13,31% 2,04%
31.12.2013 1,50% 10,51% 53,23% 42,72%
31.12.2012 1,74% 9,01% 51,89% 42,88%
31.12.2011 2,96% 7,27% 23,14% 15,87%
31.12.2010 1,50% 4,31% 9,81% 5,50%
31.12.2009 2,72% 2,81% 1,05% -1,76%
31.12.2008 0,09% 0,09% 7,16% 7,07%

Доход от сдачи квартиры в долларах с учетом инфляции в США за 13 лет составила 3,72%. НЕ в год, а за 13 неполных лет. Среднегодовая доходность в долларах США с учетом инфляции – 0,29%.

Без комментариев…

P.S. цель статьи показать реальную доходность в сравнении с другими активами и валютой. Мы не хотим переубедить или убедить вкладывать в недвижимость. Инвестиции – это дело сугубо личное. Владея информацией, вы можете принимать более взвешенные решения. 

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

P.S.S. руководитель Службы недвижимости "СОТА", Мариничев Илья Евгеньевич, прокомментировал статью
Комментарий от профессионала рынка, который сам активно вкладывает в недвижимость.


Тема для меня очень интересная, поэтому захотелось поделиться мнением...Буквально несколько мыслей, которые может быть не полностью совпадают с настроением данной статьи, но возможно помогут полнее увидеть и разобраться в происходящем... 

1) Инвестирование в недвижимость - это пассивный инструмент, низко рисковый, поэтому не нужно его сравнивать с вложением в бизнес. 
2) Живя в рублевой зоне и тратя 95% в рублях, привязка к доллару имеет зачастую лишь теоретический смысл. 
3) При определении экономики вложений в недвижимость есть две явных составляющих доходности-от аренды (если объект пригоден для сдачи: квартиры, магазины и проч.), и за счёт изменения рыночной стоимости самого объекта. 
4) Доходность от аренды жилья сегодня в Воронеже 3-5% годовых, коммерческих объектов 7-12%(в среднем коммерциях через аренду окупается вдвое быстрее) 
5) Стоимость недвижимости за последние 20 лет выросла кратно!!! Причем и в рублях, и в долларах!!! (пример: в 2000м году двушка чешка на Лизюкова стоила 8 тыс у.е.)), а в 2020м 2.5млн руб=30 тыс у.е.) 
6) За последние десять лет, не смотря на кризис 2014-15 годов, средний индекс стоимости недвижимости вырос более чем на 50%, что добавляет в ежегодную экономику к арендным платежам в среднем по 5% в год, а последние пару лет по 8-10% 
7) Таким образом инвестируя в недвижимость мы имеем стабильный многолетний доход приблизительно 10-15% годовых в рублях (втрое лучше, чем депозит), половина которого вы можете получать ежемесячно в виде аренды, другую половину при продаже объекта в конце срока инвестирования. 
8) Владея парой таких объектов, вы наверняка справитесь с управлением небольшим арендным бизнесом без помощников 
9) Мы все будем жить очень долго и в конце жизни нам будет, что передать детям…
Ярослав Лавриненко «INFOLINE. Аналитика»

Комментарии читателей (0)

Ваше имя:
Комментарий:
Антиспамный код:
 

Последнии статьи тематики