Пандемия, дешевая ипотека, рост курса доллара – всё это подталкивает цены на жильё вверх. По данным аналитического отдела INFOLINE с начала года цены на жильё в Воронеже выросли на 7,2%. В августе в среднем квадратный метр стоил 53 308 рублей.
"Куда вложить деньги?"
Это самый популярный вопрос за прошедшее лето. Проценты по депозитам стремительно падают вслед за ключевой ставкой от ЦБ РФ. Инвесторы ищут альтернативы. Рост цен и всеобщий ажиотаж подталкивает их на рынок недвижимости.
Поэтому частные инвесторы начали активно вкладывать в жильё. Для них "квартира" – это что-то стабильное, надежное и приносящее постоянный доход.
Какой реальный доход от сдачи квартиры в аренду? Стоит ли вкладывать в недвижимость? Сейчас или позже?
В своей статье мы решили сравнить доходность от сдачи квартиры в рублях и долларах США. Кроме того, сравниваем доходность с уровнем инфляции и процентами по депозиту.
Честно говоря, мы прогнозировали подобный исход, но такого результата не ожидали…Обо всём по порядку.
Мы решили рассчитать доходность вложений в квартиру под сдачу в рублях и долларах США за период с 2008 года. Доходность от сдачи (уровень арендной платы) мы взяли 7% годовых от стоимости квартиры, что является хорошим показателем на рынке. Это сделано намерено, чтобы исключить вопросы "о намеренном занижении доходности". Здесь мы её немного повысили.
Для того, чтобы каждый смог проверить наши расчеты, мы предоставляем набор исходных данных.
| Дата | Цена по индексу INFOLINE, кв.м./руб. | Прирост цены за год | Курс RUB/USD | Прирост RUB/USD за год |
|---|---|---|---|---|
| 31.08.2020 | 53 308 | 7,20% | 74,6382 | 20,57% |
| 31.12.2019 | 49 719 | 9,10% | 61,9057 | -10,89% |
| 31.12.2018 | 45 585 | 5,40% | 69,4706 | 20,61% |
| 31.12.2017 | 43 247 | -1,30% | 57,6002 | -5,04% |
| 31.12.2016 | 43 891 | -4,20% | 60,6569 | -16,77% |
| 31.12.2015 | 46 798 | -3,50% | 72,8827 | 29,55% |
| 31.12.2014 | 47 452 | +2,90% | 56,2584 | 71,89% |
| 31.12.2013 | 46 131 | +1,90% | 32,7292 | 7,76% |
| 31.12.2012 | 45 292 | +14,10% | 30,3727 | -5,66% |
| 31.12.2011 | 39 613 | +13,30% | 32,1961 | 5,64% |
| 31.12.2010 | 34 964 | +3,60% | 30,4769 | 0,77% |
| 31.12.2009 | 33 759 | -9,70% | 30,2442 | 2,94% |
| 31.12.2008 | 37 371 | +19,90% | 29,3804 | 19,69% |
| 01.01.2008 | 31 176 | - | 24,5462 | - |
Далее мы решили посмотреть, как изменяется стоимость нашей квартиры (капитала) каждый год. В качестве альтернативы добавили учёт стоимости квартиры в долларах США. Арендные платежи за год также переводили в доллары по курсу ЦБ РФ на 31 декабря каждого года.
| Дата | Стоимость на дату | Рента за год | Прирост накопленной стоимости | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RUB | USD | RUB | USD | RUB | USD | |
| 31.08.2020 | 2 051 886 | 27 491 | 95 755 | 1 283 | 3 529 378 | 61 301 |
| 31.12.2019 | 1 913 741 | 30 914 | 133 962 | 2 164 | 3 295 479 | 63 440 |
| 31.12.2018 | 1 754 619 | 25 257 | 122 823 | 1 768 | 3 002 395 | 55 620 |
| 31.12.2017 | 1 664 627 | 28 900 | 116 524 | 2 023 | 2 789 579 | 57 494 |
| 31.12.2016 | 1 689 415 | 27 852 | 118 259 | 1 950 | 2 697 843 | 54 424 |
| 31.12.2015 | 1 762 818 | 24 187 | 123 397 | 1 693 | 2 652 987 | 48 809 |
| 31.12.2014 | 1 826 482 | 32 466 | 127 854 | 2 273 | 2 593 254 | 55 395 |
| 31.12.2013 | 1 775 635 | 54 252 | 124 294 | 3 798 | 2 414 554 | 74 909 |
| 31.12.2012 | 1 743 341 | 57 398 | 122 034 | 4 018 | 2 257 965 | 74 257 |
| 31.12.2011 | 1 524 750 | 47 358 | 106 732 | 3 315 | 1 917 340 | 60 199 |
| 31.12.2010 | 1 345 804 | 44 158 | 94 206 | 3 091 | 1 631 662 | 53 684 |
| 31.12.2009 | 1 299 423 | 42 964 | 90 960 | 3 008 | 1 491 074 | 49 399 |
| 31.12.2008 | 1 438 453 | 48 960 | 100 692 | 3 427 | 1 539 144 | 52 387 |
| 01.01.2008 | 1 200 000 | 48 887 | - | - | 1 200 000 | 48 887 |
Цена на квартиру в рублях выросла, а в долларах упала (колонка "Стоимость на дату USD"). По факту ваша квартира за 13 неполных лет подешевела относительно доллара. Но, если каждый год к цене добавлять полученные арендные платежи, то мы действительно заработали, даже в долларах.
Какая доходность от роста цен на квартиры и арендных платежей? В рублях и долларах США? Сравнение представлено в таблице 3
| Дата | Ежегодный прирост стоимости квартиры за год |
Ежегодный прирост стоимости квартиры за год + рента |
||
|---|---|---|---|---|
| RUB | USD | RUB | USD | |
| 31.08.2020 | 7,22% | -11,07% | 12,22% | -6,92% |
| 31.12.2019 | 9,07% | 22,40% | 16,70% | 30,96% |
| 31.12.2018 | 5,41% | -12,60% | 12,78% | -6,49% |
| 31.12.2017 | -1,47% | 3,76% | 5,43% | 11,02% |
| 31.12.2016 | -4,16% | 15,15% | 2,54% | 23,21% |
| 31.12.2015 | -3,49% | -25,50% | 3,27% | -20,29% |
| 31.12.2014 | 2,86% | -40,16% | 10,06% | -35,97% |
| 31.12.2013 | 1,85% | -5,48% | 8,98% | 1,14% |
| 31.12.2012 | 14,34% | 21,20% | 22,34% | 29,68% |
| 31.12.2011 | 13,30% | 7,25% | 21,23% | 14,75% |
| 31.12.2010 | 3,57% | 2,78% | 10,82% | 9,97% |
| 31.12.2009 | -9,67% | -12,25% | -3,34% | -6,10% |
| 31.12.2008 | 19,87% | 0,15% | 28,26% | 7,16% |
Ежегодный прирост стоимости квартиры плюс арендные платежи учитывают совокупную доходность, но без реинвестирования платежей по аренде. Отметим, что цены на квартиры могут не только расти (даже в рублях), но и снижаться.
Как менялся наш первоначальный капитал?
| Дата | Накопленная доходность от роста цены к 01.01.2008 |
Накопленная доходность от роста цены + рента к 01.01.2008 |
||
|---|---|---|---|---|
| RUB | USD | RUB | USD | |
| 31.08.2020 | 70,99% | -43,77% | 194,11% | 25,39% |
| 31.12.2019 | 59,48% | -36,77% | 174,62% | 29,77% |
| 31.12.2018 | 46,22% | -48,34% | 150,20% | 13,77% |
| 31.12.2017 | 38,72% | -40,89% | 132,46% | 17,61% |
| 31.12.2016 | 40,78% | -43,03% | 124,82% | 11,32% |
| 31.12.2015 | 46,90% | -50,52% | 121,08% | -0,16% |
| 31.12.2014 | 52,21% | -33,59% | 116,10% | 13,31% |
| 31.12.2013 | 47,97% | 10,97% | 101,21% | 53,23% |
| 31.12.2012 | 45,28% | 17,41% | 88,16% | 51,89% |
| 31.12.2011 | 27,06% | -3,13% | 59,78% | 23,14% |
| 31.12.2010 | 12,15% | -9,67% | 35,97% | 9,81% |
| 31.12.2009 | 8,29% | -12,12% | 24,26% | 1,05% |
| 31.12.2008 | 19,87% | 0,15% | 28,26% | 7,16% |
В итоге в рублях среднегодовая доходность составляет 14,93%, а долларах 1,95%.
Если сравнить с депозитом? Понятно, что депозиты проигрывают, но интересна разница в уровне доходности. Накопленная доходность по депозитам представлена в таблице 4.
| Дата | Ставки по депозитам до 1 года | Ежегодная инфляция в РФ |
Накопленная стоимость в рублях на депозите с 2008 г. |
Накопленная доходность на депозите с 2008 г. |
Накопленная инфляция с 2008 г. |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.07.2020 | 4,17% | 2,95% | 2 331 510 | 94,29% | 92,55% |
| 31.12.2019 | 5,47% | 3,00% | 2 302 320 | 91,86% | 89,60% |
| 31.12.2018 | 6,52% | 4,30% | 2 236 680 | 86,39% | 86,60% |
| 31.12.2017 | 6,93% | 2,50% | 2 158 440 | 79,87% | 82,30% |
| 31.12.2016 | 8,05% | 5,40% | 2 075 280 | 72,94% | 79,80% |
| 31.12.2015 | 10,04% | 12,90% | 1 978 680 | 64,89% | 74,40% |
| 31.12.2014 | 14,35% | 11,40% | 1 858 200 | 54,85% | 61,50% |
| 31.12.2013 | 6,20% | 6,50% | 1 686 000 | 40,50% | 50,10% |
| 31.12.2012 | 7,00% | 6,60% | 1 611 600 | 34,30% | 43,60% |
| 31.12.2011 | 6,90% | 6,10% | 1 527 600 | 27,30% | 37,00% |
| 31.12.2010 | 6,00% | 8,80% | 1 444 800 | 20,40% | 30,90% |
| 31.12.2009 | 8,60% | 8,80% | 1 372 800 | 14,40% | 22,10% |
| 31.12.2008 | 5,80% | 13,30% | 1 269 600 | 5,80% | 13,30% |
| 01.01.2008 | - | - | 1 200 000 | - | - |
Видим, что депозиты спасают только лишь от официальной инфляции. По нашим ощущениям, реальная инфляция выше, чем данные госстатистики.
Если учесть в стоимости квартиры и арендных платежах влияние инфляции? Для этого рассчитаем реальную накопленную доходность: из номинальной накопленной доходности вычтем инфляцию. Расчеты представлены в таблице 5.
| Дата | Инфляция за год в РФ |
Накопленная инфляция с 2008 г. в РФ |
Номинальная накопленная доходность прироста стоимости + рента к 01.01.2008 в RUB |
Реальная накопленная доходность к 01.01.2008 в RUB |
|---|---|---|---|---|
| 31.07.2020 | 2,95% | 92,55% | 194,11% | 101,56% |
| 31.12.2019 | 3,00% | 89,60% | 174,62% | 85,02% |
| 31.12.2018 | 4,30% | 86,60% | 150,20% | 63,60% |
| 31.12.2017 | 2,50% | 82,30% | 132,46% | 50,16% |
| 31.12.2016 | 5,40% | 79,80% | 124,82% | 45,02% |
| 31.12.2015 | 12,90% | 74,40% | 121,08% | 46,68% |
| 31.12.2014 | 11,40% | 61,50% | 116,10% | 54,60% |
| 31.12.2013 | 6,50% | 50,10% | 101,21% | 51,11% |
| 31.12.2012 | 6,60% | 43,60% | 88,16% | 44,56% |
| 31.12.2011 | 6,10% | 37,00% | 59,78% | 22,78% |
| 31.12.2010 | 8,80% | 30,90% | 35,97% | 5,07% |
| 31.12.2009 | 8,80% | 22,10% | 24,26% | 2,16% |
| 31.12.2008 | 13,30% | 13,30% | 28,26% | 14,96% |
Реальная доходность в рублях с учетом данных официальной инфляции за 13 неполных лет составила 101,56% или 7,81% среднегодовая. С одной стороны, доходность неплохая, даже хорошая. С другой, давайте посмотрим на доходность в долларах с учетом инфляции в США. Расчеты представлены в таблице 6.
| Дата | Инфляция за год в США | Накопленная инфляция с 2008 г. в США |
Номинальная накопленная доходность прироста стоимости + рента к 01.01.2008 в USD |
Реальная накопленная доходность к 01.01.2008 в USD |
|---|---|---|---|---|
| 31.07.2020 | 1,30% | 21,67% | 25,39% | 3,72% |
| 31.12.2019 | 2,28% | 20,37% | 29,77% | 9,40% |
| 31.12.2018 | 1,91% | 18,09% | 13,77% | -4,32% |
| 31.12.2017 | 2,11% | 16,18% | 17,61% | 1,43% |
| 31.12.2016 | 2,07% | 14,07% | 11,32% | -2,75% |
| 31.12.2015 | 0,73% | 12,00% | -0,16% | -12,16% |
| 31.12.2014 | 0,76% | 11,27% | 13,31% | 2,04% |
| 31.12.2013 | 1,50% | 10,51% | 53,23% | 42,72% |
| 31.12.2012 | 1,74% | 9,01% | 51,89% | 42,88% |
| 31.12.2011 | 2,96% | 7,27% | 23,14% | 15,87% |
| 31.12.2010 | 1,50% | 4,31% | 9,81% | 5,50% |
| 31.12.2009 | 2,72% | 2,81% | 1,05% | -1,76% |
| 31.12.2008 | 0,09% | 0,09% | 7,16% | 7,07% |
Доход от сдачи квартиры в долларах с учетом инфляции в США за 13 лет составила 3,72%. НЕ в год, а за 13 неполных лет. Среднегодовая доходность в долларах США с учетом инфляции – 0,29%.
Без комментариев…
P.S. цель статьи показать реальную доходность в сравнении с другими активами и валютой. Мы не хотим переубедить или убедить вкладывать в недвижимость. Инвестиции – это дело сугубо личное. Владея информацией, вы можете принимать более взвешенные решения.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Тема для меня очень интересная, поэтому захотелось поделиться мнением...Буквально несколько мыслей, которые может быть не полностью совпадают с настроением данной статьи, но возможно помогут полнее увидеть и разобраться в происходящем...
2) Живя в рублевой зоне и тратя 95% в рублях, привязка к доллару имеет зачастую лишь теоретический смысл.
3) При определении экономики вложений в недвижимость есть две явных составляющих доходности-от аренды (если объект пригоден для сдачи: квартиры, магазины и проч.), и за счёт изменения рыночной стоимости самого объекта.
4) Доходность от аренды жилья сегодня в Воронеже 3-5% годовых, коммерческих объектов 7-12%(в среднем коммерциях через аренду окупается вдвое быстрее)
5) Стоимость недвижимости за последние 20 лет выросла кратно!!! Причем и в рублях, и в долларах!!! (пример: в 2000м году двушка чешка на Лизюкова стоила 8 тыс у.е.)), а в 2020м 2.5млн руб=30 тыс у.е.)
6) За последние десять лет, не смотря на кризис 2014-15 годов, средний индекс стоимости недвижимости вырос более чем на 50%, что добавляет в ежегодную экономику к арендным платежам в среднем по 5% в год, а последние пару лет по 8-10%
7) Таким образом инвестируя в недвижимость мы имеем стабильный многолетний доход приблизительно 10-15% годовых в рублях (втрое лучше, чем депозит), половина которого вы можете получать ежемесячно в виде аренды, другую половину при продаже объекта в конце срока инвестирования.
8) Владея парой таких объектов, вы наверняка справитесь с управлением небольшим арендным бизнесом без помощников
9) Мы все будем жить очень долго и в конце жизни нам будет, что передать детям…
Почему нужно инвестировать в долларовые активы?
Декабрь: обзор экономических событий в России и мире
Купить квартиру и сдавать? 9 хороших квартир под сдачу
Депозит, квартира, валюта или биржа. Кто выиграет на дистанции 10 лет?
Как получить доходность выше банковской? Используем ИИС
Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду?