Корректировка: Взяли ипотеку под 6%? А платить будете 8,57%...Всё по закону

11.03.2022 в 11:41 Аналитика недвижимости

Статья 212 Налогового кодекса РФ говорит о доходах в виде материальной выгоды, в том числе, когда проценты по кредиту ниже 2/3 ставки рефинансирования. Фактически ежемесячные платежи по ипотеке вырастут на 42%

Многие россияне, взявшие ипотеку под 6% радуются решению ЦБ РФ поднятию ключевой ставки до 20%. Вслед за поднятием ключевой ставки выросли и проценты по депозитам в банках: 20% и выше. Жильё дорожает, владельцы ипотечной недвижимости довольны.

Но есть один нюанс в Налоговом кодексе РФ, поэтому … платить придётся не 6%, а 8,57% годовых. Обо всём подробнее.

Сам ипотечный договор изменить сложно и поднять ставки по нему возможно лишь в определенных случаях/условиях. Но банкам запретили пока это делать. Однако мало кто знает про статью 212 Налогового кодекса РФ. В ней говорится о материальной выгоде, которую налогоплательщик получает, если у него слишком дешевый кредит по отношению к ставке рефинансирования.

Доходы в виде материальной выгоды появляются в случае «превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования…»

Объясняем. Пётр взял ипотеку под 6% годовых. Ставка рефинансирования поднялась до 20%. Далее надо рассчитать, сколько будет 2/3 от ставки рефинансирования и сравнить с текущей ставкой по ипотеке. Берём 2/3 от 20% и получаем 13,3%. Текущая ставка по ипотеке 6%, что гораздо ниже расчетной величины 13,3%. Соответственно разница в 7,33% между расчетной (13,3%) и ставкой по ипотеке (6%) облагается налогом в 35%.

Исходное. Ставка рефинансирования 20%, ипотека под 6%.

Рассчитываем: 2/3 * 20% = 13,3%. Далее: 13,3% - 6% = 7,33%.

Ставка 6% меньше, чем 13,3%, соответственно разницу заёмщик получается материальную выгоду в размере 7,33%, которая облагается налогом (НДФЛ) в 35%.

Пример. Ипотека на 2,5 млн. рублей.

НДФЛ за апрель составит = 2 500 000 рублей * 7,33% * (31/365) * 35% = 5447,30 рублей.

Примерно такая сумма будет выходить дополнительно ежемесячно. Фактически придётся выплатить налогов за 10 месяцев (текущего года) только на следующий год, т.е. вначале 2023 года.

В итоге ежемесячный платёж вырастает на 42%!

Но есть и позитивные новости.

Те, кто имеет право на получение имущественного налогового вычета не будут платить налог или его сумма кардинально изменится.

«Материальная выгода, указанная в абзацах третьем и четвертом настоящего подпункта, освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса (примечание автора НК РФ)...»

P.S. возможно Правительство РФ отменит данную статью или наложит мораторий на неё, как с налогами по депозитам. Возможно – это ключевое слово...

Ярослав Лавриненко «INFOLINE. Аналитика»